O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, introduz um conjunto abrangente de medidas de desagravamento fiscal com o objetivo de estimular a oferta de habitação em Portugal.
As alterações abrangem múltiplas áreas — desde IVA e IRS/IRC até ao IMT e ao Imposto do Selo — e criam dois novos regimes com impacto direto no mercado de arrendamento e na construção residencial.
As novas regras entram em vigor, na sua maioria, a 1 de setembro de 2026.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
O diploma cria o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento, a celebrar entre investidores qualificados e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.).
Para serem elegíveis, os investimentos devem cumprir dois requisitos cumulativos:
- Pelo menos 70% da área de construção deve destinar-se a arrendamento habitacional
- A renda mensal não pode exceder 2.300 € (renda moderada)
Os CIAs têm uma vigência máxima de 25 anos e podem beneficiar de um conjunto significativo de incentivos fiscais:
- Isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição
- Isenção de IMI nos primeiros 8 anos, com redução de 50% no período remanescente (até 10 anos adicionais)
- Isenção de AIMI durante toda a vigência do contrato
- Taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção
- Restituição de 50% do IVA suportado em serviços, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação
- Redução de 50% da taxa de Imposto do Selo aplicável a Organismos de Investimento Coletivo
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
O RSAA substitui o atual Programa de Arrendamento Acessível, mantendo a lógica de incentivar a oferta habitacional a preços controlados, mas com um enquadramento fiscal mais favorável.
São elegíveis os contratos de arrendamento, subarrendamento habitacional e contratos celebrados no âmbito de programas municipais ou intermunicipais de arrendamento acessível. A renda mensal não pode ultrapassar 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE para o concelho respetivo, e os contratos para residência permanente devem ter uma duração mínima de 3 anos (3 meses para residência temporária).
O principal benefício é uma isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais provenientes destes contratos.
Incentivos fiscais à construção, venda e arrendamento habitacional
O decreto-lei introduz ainda um conjunto transversal de incentivos fiscais:
Em sede de IRS
- Isenção de tributação das mais-valias geradas na venda de imóveis habitacionais, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis para arrendamento com rendas até 2.300 €
- Aumento progressivo da dedução de rendas à coleta: 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027
- Taxa autónoma de 10% sobre rendas habitacionais até 2.300 €, em contratos exclusivamente destinados ao arrendamento
- Nova taxa de retenção na fonte de 10% sobre rendimentos prediais desta natureza, quando pagos por entidades com contabilidade organizada
- Possibilidade de suspensão do prazo de reinvestimento em caso de ação judicial por facto não imputável ao contribuinte
Em sede de IRS e IRC
- Até 31 de dezembro de 2029, os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300 € são tributados em apenas 50% do seu valor, quando obtidos por sujeitos passivos de IRC ou por sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada (no âmbito da categoria B)
Em sede de IVA
- Até 31 de dezembro de 2032, aplica-se a taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente (preço até 660.982 €) ou ao arrendamento habitacional (renda até 2.300 €)
- Nestes casos, aplica-se igualmente o regime de autoliquidação do IVA
- Se os pressupostos deixarem de se verificar, haverá lugar à regularização do imposto em falta
- A não afetação do imóvel à habitação própria e permanente determina um agravamento de 10% do IMT sobre o valor tributável
Organismos de Investimento Alternativo (OIA) com ativos afetos ao RSAA
Para os OIA com ativos dedicados ao arrendamento acessível, o diploma prevê:
- Taxa especial de 5% sobre as distribuições aos participantes, na proporção em que os rendimentos do OIA provenham de contratos abrangidos pelo RSAA
- Exclusão parcial de tributação (até 30%) na esfera dos investidores, aplicável ao remanescente das distribuições e aos rendimentos de resgate ou liquidação, em função da percentagem de ativos elegíveis
Restituição parcial do IVA na construção para habitação própria
Até 31 de dezembro de 2032, as pessoas singulares que suportem IVA à taxa normal em empreitadas de construção de imóveis destinados à habitação própria e permanente (fora de atividade empresarial) podem requerer o reembolso da diferença entre o IVA efetivamente pago e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida.
Se os requisitos deixarem de se verificar, a Autoridade Tributária pode corrigir o montante restituído no prazo de quatro anos.
IMT para não residentes
O decreto-lei estabelece uma taxa de IMT de 7,5% para a aquisição, por não residentes, de prédios urbanos ou frações autónomas destinadas exclusivamente à habitação.
Esta taxa agravada não se aplica, no entanto, quando o adquirente:
- Tenha sido considerado residente fiscal em Portugal
- Se torne residente fiscal no prazo de dois anos após a aquisição
- Destine o imóvel ao arrendamento habitacional com renda até 2.300 €, celebrando o contrato no prazo de 6 meses e mantendo o arrendamento por, pelo menos, 36 meses durante os primeiros 5 anos
A Autoridade Tributária pode, a requerimento, anular a diferença entre o imposto pago e o montante resultante das taxas normais.
Como pode a VCA ajudar
Estas alterações têm implicações práticas relevantes para investidores, proprietários, construtores e particulares — residentes e não residentes — com interesses no mercado imobiliário português. A VCA acompanha de perto a evolução do enquadramento fiscal aplicável ao setor da habitação e está disponível para analisar cada situação concreta à luz das novas regras.
Departamento Fiscal
João Valadas Coriel | Sofia Quental | Inês Grácio | Catarina Amaral
