Foi publicada no dia 6 de Outubro de 2023 a Lei n.º 56/2023, que concretiza as medidas do Programa “Mais Habitação“, destinado a aprovar medidas com o objetivo de garantir mais habitação (e a preços mais acessíveis). As alterações mais relevantes, que entraram em vigor a 7 de Outubro de 2023, são as seguintes:
Promoção de Habitação acessível
- Linha de Financiamento
- Criação de uma linha de financiamento com garantia mútua e bonificação da taxa de juro para projectos na área da habitação acessível, nomeadamente para a construção ou reabilitação, incluindo a aquisição do imóvel para este efeito e posterior arrendamento no montante global de €250.000.000,00 (duzentos e cinquenta milhões).
- A linha de financiamento será promovida pelo Banco Português de Fomento, S.A., no prazo de 45 dias a contar da entrada em vigor da presente lei ou, quando posterior, na data de aprovação das condições legalmente exigidas.
- É admitido o arrendamento a entidades públicas para subsequente subarrendamento a candidatos que cumpram os critérios de elegibilidade no âmbito dos programas promovidos pelas Entidades Beneficiárias[1] na área da habitação acessível.
- Cedência de Terrenos e de Edifícios Públicos
- O Governo irá proceder à identificação do património público para a cedência de terrenos e de edifícios públicos com o objectivo de disponibilizar solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de Imóveis destinados a arrendamento acessível.
- Esta cedência será efetuada através de um direito de superfície por um período máximo de 90 anos, renovável mediante acordo entre as partes para o mesmo fim.
- Não obstante ser permitida a transmissibilidade do referido direito de superfície, contando que salvaguardados todos os direitos e deveres inerentes, nomeadamente o dever de afetação dos fogos à promoção de habitação para arrendamento acessível, a lei veda a transferência da propriedade plena aos beneficiários.
- As construções promovidas ao abrigo do presente Programa de Habitação Acessível ficam afetos ao arrendamento acessível por um período de 90 anos, renovável, quando exista a cedência do direito de superfície ou 25 anos nos restantes casos.
Nova Geração de Cooperativismo para a promoção de habitação acessível
Os “projetos-piloto” a integrar na nova geração de cooperativismo para a promoção de habitação acessível serão promovidos através de um protocolo a celebrar entre as entidades territorialmente competentes do setor cooperativo e do IHRU, I.P., devendo, sempre que possível, participar o município territorialmente competente e as entidades representativas das juntas de freguesia.
Relativamente ao Parque habitacional existente, a Nova Geração de Cooperativismo, para a Promoção de Habitação Acessível é assegurada através de financiamento público, a fundo perdido, no valor de 25% do custo total da construção.
Incentivos ao Arrendamento Habitacional
- Aquisição de Imóveis por Entidades Públicas
É permitida a aquisição onerosa do direito de propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis, para afetação ao arrendamento acessível, por entidades públicas, bem como, a aquisição, no todo ou em parte, de empreendimentos habitacionais de custos controlados. Não obstante, o valor de aquisição dos referidos Imóveis por parte de entidades públicas deverá ser compatível com o que resulte do procedimento de avaliação. - Linha de financiamento para obras coercivas
É mantida a aprovação de uma linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, de apoio à execução, pelos municípios, de obras coercivas, no montante global máximo de €150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões). - Dever de Fiscalização das Empresas distribuidoras de água, energia e telecomunicações
É determinado que as entidades distribuidoras de água, energia e telecomunicações fixas devem, até ao 15 de Abril, 15 de Julho, 15 de Outubro e 15 de Janeiro, comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira, os contratos celebrados com clientes finais e as suas alterações, que se tenham verificado no trimestre anterior relativamente ao consumo nos respetivos pontos de entrega, código universal de instalação ou equivalente. As referidas entidades devem ainda, através da comunicação suprarreferida, apresentar uma lista atualizada da ausência de consumos ou de consumos baixos por cada prédio ou fração autónoma, utilizando obrigatoriamente a informação matricial dos prédios.
Mobilização de Imóveis Devolutos
- Aditamento ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)
- Dever de Utilização: As edificações deverão, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ser objecto de fiscalizações periódicas por parte da respectiva Câmara Municipal, quanto às condições de habitabilidade e utilização, devendo ser igualmente verificado, no âmbito da referida fiscalização, o cumprimento das normas legais relativas às condições de habitabilidade que constituam situações irregulares de arrendamento ou subarrendamento habitacional. Sempre que forem identificadas situações irregulares, o município intimará o proprietário para a reposição da utilização nos termos autorizados.
- Arrendamento forçado de habitações devolutas: O referido regime aplica-se às frações autónomas e às partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, de uso habitacional, classificadas como devolutas e que estejam há mais de 2 anos com essa classificação, contando que se encontrem localizadas fora dos territórios do interior. Decorrido o referido prazo de dois anos, o município territorialmente competente remete ao proprietário, consoante os casos:
- Notificação do dever de conservação, promovendo a execução das obras necessárias, em caso de incumprimento daquela notificação; ou
- Notificação do dever de dar uso à fração autónoma e, querendo, apresentando proposta de arrendamento.
- Nos casos em que efetuada a notificação do dever de dar uso à fracção e o proprietário recuse a proposta ou não se pronuncie no prazo de 90 dias a contar da sua recepção, e mantendo-se o imóvel devoluto, o município territorialmente competente, sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação, pode, excecional e supletivamente, proceder ao arrendamento forçado do Imóvel.
- Caso os municípios não pretendam proceder ao arrendamento do Imóvel e o mesmo não careça de obras de conservação, remetem a informação sobre o Imóvel ao IHRU, I.P., para que este possa, querendo, notificar o proprietário. A referida medida não se aplica às Regiões Autónomas.
Reforço da Segurança no mercado de Arrendamento
- Proteção dos Inquilinos nos novos contratos
- A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre Imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, aplicado o coeficiente de 1,02.
- Na eventualidade de o contrato de arrendamento anterior não ter sido objecto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial do novo contrato podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação, sendo o coeficiente a considerar para o ano de 2023 de 1,0543.
- No caso de Imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%;
- Protecção dos Inquilinos com os arrendamentos mais antigos
- Contratos anteriores a 1990:
- Os contratos relativos a arrendatário com Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA) e a arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60% não transitam para o NRAU.
- Procede-se à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, bem como à definição dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a definir para o arrendatário a aplicar a partir de 2024.
- Contratos anteriores a 1990:
- Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano
- No que respeita às rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses e caso o valor dos mesmos não seja pago ou depositado, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito, bem como da importância da indemnização devida, juntando prova desse pagamento ou depósito. Em caso de incumprimento do supra exposto pelo arrendatário, o senhorio poderá requerer o despejo imediato.
- É criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento, cuja secretaria judicial tem competência exclusiva para a tramitação do procedimento em todo o território nacional e passando o requerimento de injunção em matéria de arrendamento a ser apresentado junto do BAS.
- Aditamento ao Novo Regime do Arrendamento Urbano
- Apoio e proteção nas situações do procedimento de despejo: A notificação de procedimento de despejo passa a conter informação relativa aos serviços públicos a quem o arrendatário se possa dirigir caso não tenha alternativa de habitação, sendo elaborado relatório sobre a situação social do arrendatário pelos serviços de segurança social em ligação com o Tribunal.
- Garantia de pagamento: O Estado assume o pagamento das rendas quando esteja em causa resolução do contrato de arrendamento para fins habitacionais fundada em mora do arrendatário, tendo o pagamento como valor máximo mensal 1,5 vezes a Remuneração Mínima Mensal Garantida, com o limite total de nove vezes a Remuneração Mínima Mensal Garantida, e fica automaticamente sub-rogado nos direitos do requerente, os quais poderão ser exercidos através de execução fiscal.
[1] Por entidades beneficiárias, entenda-se as seguintes entidades: Por beneficiários entenda-se cooperativas de habitação e de construção que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º145/97, de 11 de Junho; Sociedades Comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra firma de associação com sociedades comerciais cujo objecto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património, que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º165/93 de 7 de maio, ou sociedades em cujo capital aquelas participem, bem como entidades que se dediquem à promoção e ao investimento imobiliário; Municípios e Juntas de Freguesia; Misericórdias, Instituições Particulares de Solidariedade Social (IPSS) e pessoas coletivas de utilidade pública ou administrativa ou de reconhecido interesse público; IHM- Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM e Departamento Regional dos Açores com a tutela de Habitação, podendo estas três últimas exercer o referido benefício isoladamente ou em parceria com as referidas entidades.
