A tributação das cauções recebidas no âmbito de contratos de arrendamento continua a suscitar controvérsia, devido à divergência entre o entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) e a posição que tem vindo a ser acolhida pela jurisprudência arbitral.
A questão é aparentemente simples: o valor entregue pelo arrendatário a título de caução deve ser tributado no momento em que é recebido pelo senhorio, ou apenas se e quando deixar de ser restituível e se consolidar definitivamente no seu património?
A posição da Autoridade Tributária
Para a AT, a caução recebida pelo senhorio constitui um rendimento tributável desde o momento da sua disponibilização.
Embora reconheça que, do ponto de vista civil, a caução tem por finalidade garantir o cumprimento das obrigações decorrentes do contrato de arrendamento, a AT considera que o conceito fiscal de renda é mais amplo. Entende, assim, que a disponibilização da caução representa um acréscimo patrimonial associado ao contrato, devendo ser tributada como rendimento predial no ano em que é recebida.
A circunstância de o senhorio poder vir a ter de devolver a caução no final do contrato não altera este entendimento — nesse caso, a AT admite que a restituição seja considerada fiscalmente no ano em que ocorrer. Importa ainda referir que a AT tem adotado um entendimento semelhante em sede de IRC, considerando igualmente as cauções recebidas no âmbito de contratos de arrendamento como rendimento tributável no momento do seu recebimento.
A posição da jurisprudência arbitral
A jurisprudência arbitral tem, contudo, acolhido uma interpretação diferente.
Partindo da natureza jurídica da caução enquanto garantia das obrigações contratuais, decisões do CAAD têm entendido que, enquanto subsistir a obrigação de restituição, o valor recebido permanece afeto à sua função de garantia e não se consolida definitivamente no património do senhorio. Nessa medida, a mera disponibilidade financeira sobre o montante não equivale à existência de um acréscimo patrimonial efetivo suscetível de tributação.
De acordo com esta orientação, apenas quando a caução for definitivamente apropriada pelo senhorio — designadamente para compensar rendas em dívida ou danos causados no imóvel — poderá existir um efetivo rendimento tributável.
Onde reside a divergência?
A divergência está, sobretudo, no momento em que se considera existir um rendimento para efeitos fiscais:
- Para a AT: a disponibilização da caução ao senhorio é suficiente para determinar a sua tributação, sem prejuízo de uma eventual correção fiscal caso o montante seja posteriormente devolvido ao arrendatário
- Para a jurisprudência arbitral: enquanto a caução permanecer sujeita à obrigação de restituição e conservar a sua função de garantia, não existe um acréscimo patrimonial definitivo que justifique a sua tributação
Impacto prático para os senhorios
Enquanto se mantiver a divergência entre a posição da AT e a jurisprudência arbitral, os senhorios confrontam-se, na prática, com uma opção: tributar a caução no momento do seu recebimento, seguindo o entendimento da AT, ou considerar que não existe rendimento tributável enquanto a caução mantiver a sua natureza de garantia e permanecer sujeita a restituição.
A adoção desta segunda posição encontra suporte na jurisprudência arbitral, mas implica assumir o risco de um entendimento contrário por parte da AT e de uma eventual correção fiscal. A decisão deverá, por isso, ser ponderada em função das circunstâncias concretas do contrato e do nível de risco que o senhorio esteja disposto a assumir.
Como pode a VCA ajudar
A VCA acompanha de perto esta divergência e apoia senhorios e investidores imobiliários na estruturação fiscal dos contratos de arrendamento, incluindo a análise do tratamento a dar às cauções em cada situação concreta. Enquanto a incerteza se mantiver, a avaliação casuística do risco fiscal é essencial antes de decidir a abordagem a adotar.
Departamento Fiscal
João Valadas Coriel | Sofia Quental | Inês Grácio | Catarina Amaral
