Foi publicada no dia 19 de dezembro de 2014 a Lei nº 79/2014 que procede à alteração do regime jurídico do arrendamento urbano. São alterados, designadamente, o Código Civil, a Lei nº 6/2006, de 27/02, o Decreto-Lei nº 157/2006, de 08/08 e o Decreto-Lei nº 158/2006, de 8/08.
Entre as alterações mais significativas encontram-se as seguintes:
No Código Civil:
- A possibilidade de não uso lícito do locado passa a abranger não só o arrendatário cuja ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo familiares, mas também o arrendatário cuja ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade igual a 60%.
Na Lei nº 6/2006, de 27/02 (NRAU):
- O procedimento especial de despejo poderá ser utilizado não só relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado, mas também àqueles cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC, passando assim a ser possível juntar o comprovativo do pagamento do imposto do selo ou o comprovativo de liquidação do IRS ou do IRC relativo aos últimos quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao locado, salvo se o contrato for mais recente;
- Determina-se que o grau de incapacidade comprovada do arrendatário possa ser igual ou superior a 60%, para que possa beneficiar das exceções que a lei prevê;
- Define-se relativamente aos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados depois do DL nº 257/95, de 30/09:
- Que os contratos não habitacionais, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, renovam-se automaticamente no fim do prazo para o qual foram celebrados, pelo período de três anos, se um prazo superior não tiver sido previsto;
- Mais se define quanto aos contratos identificados no ponto anterior que os direitos conferidos por lei ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando o subarrendamento foi autorizado ou ratificado;
- Por sua vez, quanto aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95, de 30/09:
- Confere-se aos subarrendatários a possibilidade de invocarem os direitos conferidos por lei aos arrendatários, desde que o subarrendamento seja autorizado ou ratificado;
- Ainda que não tenham sido autorizadas pelo senhorio, em caso de denúncia ou de cessação do contrato de arrendamento, confere-se ao arrendatário o direito a compensação pelas obras licitamente feitas;
- A comunicação do senhorio ao arrendatário para a transição para o NRAU e atualização da renda deverá passar a conter informação mais detalhada do que se exigia antes desta alteração;
- Confere-se ao arrendatário o direito de reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, reclamação esta que não suspende a actualização de renda;
- Salvo quando o senhorio o exige, o arrendatário deixa de ter de fazer prova anual do rendimento perante o senhorio;
- Substitui-se o conceito de “microentidade” por “microempresa” e passa a prever-se que possam invocar esta qualidade as pessoas coletivas de direito privado sem fins lucrativos e que prossigam uma atividade declarada de interesse nacional;
- As microempresas devem invocar essa circunstância até ao dia 30 de setembro de cada ano;
- Caso não se acorde o tipo e a duração do contrato findo o prazo de cinco anos em que o contrato não fica submetido ao NRAU, aquele considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de três anos em vez de dois anos.
No Decreto-Lei nº 157/2006, de 08/08 (Regime Jurídico das obras em prédios arrendados)
- Determina-se que para realizar obras de conservação o senhorio tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado pelo prazo necessário à execução das obras, o qual não pode ser superior a 60 dias;
- Nestes casos o senhorio está obrigado ao realojamento do arrendatário e este tem ainda direito a ser indemnizado pelos danos que possam verificar-se em virtude do incumprimento do prazo máximo da desocupação;
- Na definição de obras de remodelação ou restauro profundos passa a incluir-se somente as obras sujeitas a controlo prévio.
As supra referidas alterações entram em vigor 30 dias após a sua publicação, isto é, no dia 18 de janeiro de 2015.
Acresce que, no mesmo dia, isto é, 19 de dezembro de 2014, foram também publicadas as Leis seguintes:
- Lei nº 80/2014 de 19 de dezembro que estabelece o regime de renda condicionada dos contratos de arrendamento para fim habitacional (entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação).
- Lei nº 81/2014 de 19 de dezembro a qual estabelece o novo regime do arrendamento apoiado para habitação e revoga a Lei nº 21/2009, de 20 de maio, e os Decretos-Leis nº 608/73, de 14 de novembro, e 166/93, de 7 de maio (entra em vigor no primeiro dia do terceiro mês seguinte ao da sua publicação).
Hugo Martins Braz Ana Santos Fontes
Sócio/Advogado Advogada
