Entrou em vigor em 1 de setembro de 2026 o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que isenta totalmente de IRS ou IRC os rendimentos prediais obtidos pelos senhorios que cumpram os requisitos legais.
O objetivo é incentivar a colocação de habitações no mercado de arrendamento a preços inferiores aos de mercado. Os limites de renda por concelho e tipologia constam já da Portaria n.º 454/2026/1, em vigor desde 14 de outubro de 2026, com efeitos reportados a 1 de setembro.
Enquadramento legal
O RSAA foi aprovado ao abrigo da autorização legislativa dada pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e concretizado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (com os ajustes subsequentes).
A que contratos se aplica
O RSAA aplica-se apenas a contratos de arrendamento habitacional, incluindo o arrendamento para subarrendamento e o subarrendamento habitacional. Os arrendamentos para fins não habitacionais ficam de fora.
O regime aplica-se a quaisquer entidades, públicas ou privadas — senhorios particulares, empresas, cooperativas e organismos de investimento coletivo —, independentemente do número de imóveis que detenham, e fixa durações mínimas para os contratos:
- 3 anos para habitação permanente;
- 3 meses para habitação temporária. Neste caso, o arrendatário tem de ter residência fiscal num concelho diferente daquele em que se situa o imóvel.
Principais novidades
- Deixa de ser exigido o cumprimento de uma taxa de esforço (anteriormente, de 35%).
- O cálculo da renda máxima passa a depender apenas do concelho e da tipologia do imóvel, com base em 80% da mediana de preços de renda por m² divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
- Os valores concretos por concelho e tipologia constam da Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, que revogou as Portarias n.º 175/2019, 176/2019 e 177/2019.
Limites de renda
A título de exemplo, os valores máximos de renda mensal são:
- Lisboa: T1 até 1.006 €, T2 até 1.309 € e T3 até 1.612 €
- Cascais: T1 até 964 €, T2 até 1.254 € e T3 até 1.544 €
- Porto: T1 até 866 €, T2 até 1.118 € e T3 até 1.341 €
Este limite é majorado em 10% se a habitação dispuser de estacionamento privativo e em mais 10% se tiver certificado energético de classe A ou superior, sendo as majorações cumulativas. No arrendamento de partes de habitação (quartos), aplica-se ainda uma majoração adicional de 25% quando o quarto disponha de instalação sanitária privativa.
Os limites podem ser revistos por nova portaria ou, nos anos sem revisão, atualizados automaticamente a 1 de janeiro pelo coeficiente anual previsto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Como aderir
A adesão é feita junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que disponibiliza em plataforma eletrónica os limites em vigor e uma ferramenta de cálculo das majorações. Após a celebração, o contrato deve ser submetido até 15 de janeiro do ano seguinte, acompanhado de uma cópia e do comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças.
Contratos anteriores: o que muda?
Os contratos celebrados ao abrigo do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio) mantêm-se em vigor e consideram-se automaticamente reportados ao RSAA, preservando-se os efeitos fiscais que decorriam daquele regime, bem como dos programas municipais de arrendamento acessível.
Já os senhorios com contratos “normais” celebrados antes de 1 de setembro de 2026 podem igualmente aceder ao RSAA, desde que (i) a renda respeite os limites fixados para o concelho e a tipologia, (ii) o prazo cumpra o mínimo de 3 anos (ou 3 meses, nos casos de residência temporária) e (iii) seja feita a adesão junto do IHRU e cumpridas as obrigações declarativas. Isto implica, tipicamente, uma renegociação formal do contrato ou a celebração de um novo contrato que cumpra estas condições.
Programas municipais
A lei admite ainda a aprovação de programas municipais de arrendamento acessível no âmbito do RSAA, cujos contratos beneficiam igualmente da isenção fiscal, desde que respeitem as condições do regime.
Rendas fora do RSAA
As rendas que não cumpram os requisitos do RSAA não são necessariamente tributadas às taxas gerais. Ao abrigo do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), os rendimentos prediais de contratos de arrendamento exclusivamente habitacional cuja renda mensal não exceda os limites fixados no artigo 2.º, n.ºs 2 e 3, do mesmo decreto-lei são tributados à taxa autónoma de 10% até 31 de dezembro de 2029. Para sujeitos passivos de IRC — ou de IRS categoria B com contabilidade organizada — estes rendimentos são considerados em apenas 50%.
Esta publicação integra uma série sobre o quadro de incentivos ao arrendamento habitacional. Veja também os nossos artigos sobre as novas medidas fiscais para dinamizar o arrendamento e a construção e sobre a taxa de 10% em IRS para rendas moderadas até 2029.
Como a VCA pode ajudar
Estas regras dizem respeito a senhorios particulares, empresas e investidores com imóveis destinados a habitação. Na VCA, acompanhamos de perto o quadro de incentivos ao arrendamento e estamos disponíveis para avaliar, caso a caso, se um contrato novo ou já existente pode beneficiar da isenção e qual o enquadramento fiscal mais adequado.
Departamento Fiscal
João Valadas Coriel | Sofia Quental | Inês Grácio | Catarina Amaral
